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（一）近期，交易所市場個(gè)別基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs價(jià)格漲幅較大。對(duì)投資者來說，公募REITs二級(jí)市場價(jià)格持續(xù)上漲有何風(fēng)險(xiǎn)？

與股票、基金不同，公募REITs以底層基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目評(píng)估價(jià)值為定價(jià)基礎(chǔ)，將運(yùn)營產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流（如項(xiàng)目租金、垃圾處理費(fèi)等）作為主要回報(bào)來源，隨著交易價(jià)格上漲，產(chǎn)品凈現(xiàn)金流分派率將逐步下降。以“紅土鹽田港REIT”為例，以3月3日收盤價(jià)3.682元進(jìn)行測算，產(chǎn)品凈現(xiàn)金流分派率將由發(fā)行時(shí)的4.15%下降至2.59%。投資者若盲目跟風(fēng)高溢價(jià)買入公募REITs產(chǎn)品，將面臨投資回報(bào)大幅下降的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）針對(duì)公募REITs二級(jí)市場交易價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，基金管理人及交易所采取了哪些投資者保護(hù)措施？

針對(duì)近期個(gè)別公募REITs產(chǎn)品漲幅較大的情況，相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施REITs已披露關(guān)于溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的提示性公告，短期漲幅較大的產(chǎn)品已分別于2月9日、14日和15日向交易所申請了停牌。針對(duì)公募REITs市場運(yùn)行情況，深交所后續(xù)將嚴(yán)格按照《證券投資基金上市規(guī)則》《交易規(guī)則》和《公開募集證券投資基金業(yè)務(wù)辦法（試行）》相關(guān)要求，持續(xù)加強(qiáng)交易監(jiān)測，督促市場主體充分信息披露，多措并舉加強(qiáng)投資者教育，引導(dǎo)投資者理性參與，避免盲目跟風(fēng)交易，切實(shí)維護(hù)公募REITs市場平穩(wěn)運(yùn)行。

（三）投資者應(yīng)當(dāng)如何理性看待公募REITs投資？

公募REITs產(chǎn)品所持基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)，分派率良好，二級(jí)市場價(jià)格較發(fā)行價(jià)上漲存在一定業(yè)績支撐，但投資者應(yīng)理性看待公募REITs產(chǎn)品與公募基金、股票等其他品種的差異，正確理解公募REITs長期持有、穩(wěn)定經(jīng)營基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投資邏輯。境內(nèi)公募REITs市場剛剛起步，市場對(duì)于REITs產(chǎn)品及其投資邏輯尚不熟悉。投資者應(yīng)警惕部分產(chǎn)品交易價(jià)格可能存在非理性上漲，切勿跟風(fēng)炒作，避免高溢價(jià)買入相關(guān)REITs份額造成投資損失。建議投資者基于理性分析判斷，根據(jù)未來分紅預(yù)期，合理評(píng)估REITs投資價(jià)值，樹立理性投資理念。對(duì)于廣大投資者來說，穩(wěn)健、安全、收益中等、適宜長期持有，是公募REITs作為投資產(chǎn)品的“角色定位”。

（四）投資者應(yīng)當(dāng)如何看待公募REITs部分戰(zhàn)略投資者限售份額解限安排？

基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方，以及符合網(wǎng)下投資者規(guī)定的專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者（簡稱其他戰(zhàn)略投資者），可以參與戰(zhàn)略配售。其中，其他戰(zhàn)略投資者持有基礎(chǔ)設(shè)施基金份額期限自上市之日起不少于12個(gè)月。2021年6月21日，全市場首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs順利上市，其他戰(zhàn)略投資者認(rèn)購份額占發(fā)售總份額的比例在15%-52%之間。2022年6月20日，上述其他戰(zhàn)略投資者持有基礎(chǔ)設(shè)施基金份額期滿12個(gè)月，符合解除限售條件?？紤]到資本市場對(duì)于REITs產(chǎn)品及其投資邏輯尚不甚熟悉，不排除首批產(chǎn)品部分戰(zhàn)略投資者限售份額解限后二級(jí)市場價(jià)格出現(xiàn)一定波動(dòng)。建議投資者密切關(guān)注基金管理人在限售解除前披露的解除限售安排公告，了解相關(guān)戰(zhàn)略投資者解限份額、流通安排等情況，理性看待公募REITs投資價(jià)值，避免追漲殺跌，導(dǎo)致投資損失。

文章來源：深圳證監(jiān)局